投資用不動産に限らず、不動産全てに共通して言えることは、売り時次第で不動産の売却価格に大きな差が生じるということです。国土交通省が発表した「平成31年地価公示」によると、バブル全盛期であった1988年における東京23区の1㎡あたり平均住宅地価格は約136万円でしたが、バブルが崩壊した後は右肩下がりになっていき、2004年には約3分の1の、約44万円/㎡まで価格が下落しました。このように、不動産価格は経済状況や需要と供給のバランスの影響で大きく変動するため、その時々の状況を見ながら判断することが重要と言えるでしょう。今回は、不動産の売り時を判断する4つのポイントをご紹介いたします。

1つ目のポイントは、好調なインバウンド観光を背景に地価が上昇傾向にあることです。日本を訪れる外国人観光客は増加傾向にありますが、それに対して宿泊施設が不足しているのが現状です。その結果、宿泊施設の新築を目的として土地を取得しようとする業者が増えたほか、主要な駅の周辺などでは老朽化した施設が多いことから、再開発が進むなどで地価が上昇傾向にあります。

2つ目のポイントは、マイナス金利政策による低金利の状況であることです。借入金利は高ければ高いほどローンの返済総額が増えるため消費者の財布の紐が堅くなりますが、2016年2月のマイナス金利政策導入の以降、借入金利が歴史的な低い水準であるため、買う側としてはメリットを感じやすく、不動産の購入が増加しています。

3つ目のポイントは、2020年に開催されるオリンピックです。開催地が東京に決まってからは、これを商機と東京に投資する個人や企業が増加しましたが、オリンピックの閉会後は選手村に使用する建物を住宅に転用することが予定されており、供給が増えることによって短期的に需要と供給のバランスが崩れることが予想されます。

4つ目のポイントは、2022年に予定されている生産緑地指定解除による住宅の供給増加です。生産緑地は、指定されると固定資産税などが一般の農地より低い税額に抑えられることがメリットでした。しかし、2022年に生産緑地の最大8割が指定を外れる可能性があり、指定を外れると固定資産税が宅地並みに変わるため、売却する土地の所有者が増えることから供給増加による地価下落が生じると予想されています。

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