相続税額の計算方法は以下のようになります。
【　相続税額 = (全ての財産額 — 基礎控除額) × 相続税率　】

◆すべての財産額
相続税を計算する際に計算される財産は、「プラスの財産」とされる、現金・預金や株式、土地、建物、生命保険金などの評価額の合計から、「マイナスの財産」とされる借入金や税金、買掛金など、加えて葬儀費用などを差し引くことで求められます。 不動産の購入が相続税対策になる理由は、不動産である土地と建物の評価額が現金の場合と異なるためです。現金・預金や有価証券は時価で評価されるのに対し、不動産である建物と土地は時価でなく以下のような基準をもって評価される為、他の資産に比べて相続税額が安くなる傾向があると言われています。

◇建物の評価額
建物の評価額は、「固定資産税評価額」がそのまま用いられます。固定資産税評価額とは、地方税法の規定によって総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき市町村が決定するもので、一般的に建築費用の50〜60%程度の評価となることが多く、その分相続税を節税できます。また建物が不動産投資によって賃借されている場合、評価額が固定資産税評価額から更に30%が控除されます。
◇土地の評価額
土地は、基本的に市街地の場合は「路線価方式」、市街地以外の場合は「倍率方式」で評価されます。路線価方式では、その土地が面した道路に付けられている「路線価」に対して、土地の面積をかけることで算出しますが、この方法で評価された場合、一般的には地価公示価格の80%程度の価格となります。また、その土地に建築した不動産で賃貸経営をしている場合は、「貸家建付地評価」となり、さらに評価額20％程度減らすことが可能となります。加えて、小規模宅地の特例まで使用することが出来れば、そこから50％まで評価額を減らすことが可能です。
倍率方式は、路線価が定められていない土地に対して用いられ、その土地の固定資産税評価額に対し、地区と土地の種類ごとに定められている一定の倍率を掛けることで、評価額を求めます。一般的に倍率方式で評価された場合、地価公示価格の70%程度となります。

上記の方法により、2,000万円の不動産（土地1,000万円、建物1,000万円）の課税評価額を計算してみましょう。
土地：1,000万円×80％×80％×50％＝320万円
建物：1,000万円×60％×70％＝420万円
土地建物評価額＝320万円＋420万円＝740万円
このように、現金で2,000万円を相続するよりも、2,000万円の不動産を相続する方が課税対象金額を減らすことができます。

◆基礎控除額
基礎控除額とは、相続税がかからない最大の範囲のことで、「3,000万円 + 600万円×法定相続人数」で計算することができます。
◆相続税率
相続税の税率は、法定相続人の取得金額によって定められます。相続額が1,000万円以下の場合は10%、1億円以下では30%など、取得金額が高額になるに連れて相続税率も高くなります。

相続税対策に興味がある方は是非、当社にご相談下さい。